Czy tylko budowa domu od podstaw wymaga pozwolenia na budowę? Czy również w przypadku nadbudowy, czy rozbudowy domu trzeba takową uzyskać? Na pewno potrzebny jest dobry projekt wykonany przez architekta z biura projektowego. Tutaj należy kierować się jego doświadczeniem, a także znajomością prawa budowlanego. Jeśli planujesz rozbudowę lub nadbudowę domu, oto co powinieneś wiedzieć i na co zwrócić uwagę. Dowiesz się, dlaczego projekt ma tak istotne znaczenie.
Rozbudowa a nadbudowa domu - co należy wiedzieć?
Choć pojęcia wydają się tożsame, to jednak w ramach rozbudowy domu zajmuje się większą część działki, co nie występuje w przypadku nadbudowy, gdzie jednak również zwiększa się kubatura budynku, ale w pionie. Gdy decydujesz się na rozbudowę domu musisz wiedzieć, czy gmina ma uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który obejmuje działkę, na której jest postawiony budynek. Jeśli tak jest to właśnie w ramach tego planu zawarte są warunki dotyczące kształtowania zabudowy i obejmują one również kwestię rozbudowy domu. Jeśli nie ma MPZP, to trzeba wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli warunki są ustalone można przystąpić do kolejnego kroku. I tu potrzebny będzie projektant przebudowy domu, który posiada uprawnienia budowlane do projektowania, a ponadto wpisany jest na listę członków izby samorządu zawodowego.
Co powinien zawierać projekt rozbudowy czy też nadbudowy domu?
Wykonując projekt rozbudowy domu, architekt musi uwzględnić planistyczne wymogi gminy. Oczywiście nowe rozwiązania muszą być dopasowane do istniejącej konstrukcji budynku. Możliwa jest dobudowa pomieszczenia do istniejącego domu, o ile nie narusza to istniejących granic działki. Jeżeli dom jest rozbudowywany to konieczna może być ekspertyza geotechniczna, gdyż często zdarza się, że budynki są sytuowane w miejscach o niekorzystnych warunkach geotechnicznych. Biuro projektowe powinno zatem zrealizować potrzeby inwestora w ramach istniejącego prawa budowlanego. Należy pamiętać, że zarówno projekt rozbudowy, jak i nadbudowy domu musi ponadto zawierać część instalacyjną sporządzoną przez wykwalifikowanych projektantów z uprawnieniami.
Czy przy rozbudowie lub nadbudowie domu potrzebne jest uzyskanie pozwolenia na budowę?
Trzeba wiedzieć, że w 2015 roku miała miejsce nowelizacja prawa budowlanego. W związku z tym w przypadku rozbudowy domu jednorodzinnego zniesiony został wymóg uzyskania decyzji o pozwolenie na budowę. Trzeba wiedzieć, że regulacja ta dotyczy inwestycji, które nie wykraczają poza granice danej działki. W praktyce w większości przypadków ten przepis znosi wiele formalności z inwestorów. Gdy planowana jest rozbudowa z zachowaniem przepisowych odległości od granic sąsiednich działek, wystarczy zgłoszenie budowy w starostwie czy urzędzie miasta. Starosta albo prezydent miasta ma 30 dni na wniesienie ewentualnego sprzeciwu. Odległość od granicy działki z sąsiadem powinna wynosić 4 metry w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami i drzwiami w stronę granicy lub 3 metrów, gdy budynek zwrócony jest w stronę granicy działki ścianą bez otworów okiennych. Są odstępstwa od tych reguł jeżeli działka ma szerokość mniejszą niż 16 metrów, odległość ściany bez okien od granicy może być zmniejszona do 1,5 metra. Jeśli chodzi o rozbudowę budynku istniejącego, znajdującego się w odległości mniejszej niż 4 metry lub 3 metry od granicy działki sąsiada jest to możliwe, gdy w pasie o szerokości 3 metrów wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary. Możliwe jest podniesienie budynku o jedną kondygnację. Trzeba jednak pamiętać, że w nadbudowanej ścianie znajdującej się w odległości mniejszej niż 4 metry od granicy działki nie może być okien i drzwi. Nie zachowanie wymaganych odległości zawsze oznacza włączenie sąsiedniej działki w obszar oddziaływania i jednocześnie konieczność uzyskania pozwolenia na budowę. W szczególnych przypadkach można wystąpić o zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. Można zwrócić się do starosty, aby ten zwrócił się do ministra do spraw budownictwa o udzielenie upoważnienia do wydania takowej zgody. Oczywiście przy wydawaniu takiej zgody brane są pod uwagę prawa właścicieli sąsiednich gruntów.