Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nakłada wyznaczone obowiązki zarówno na dewelopera, jak i instytucje finansowe, które mają w założeniu zagwarantować ochronę wpłat dokonywanych przez nabywcę. Z uwagi na wysokość środków finansowych przeznaczanych na zakup lokali ustawa ma na celu zabezpieczać zarówno klientów jak i banki.

Wysokość zaciągniętego kredytu przez nabywcę nieruchomości, który nie posiada wystarczających środków finansowych na jej zakup, wiąże go zazwyczaj na kilka dziesięcioleci z instytucją finansową. Wciąż zauważalny rozwój sektora mieszkaniowego w Polsce sprawia, że pojawia się wiele podmiotów gospodarczych, które w warunkach stosunkowo silnej konkurencji próbują maksymalizować swoje zyski kosztem obniżania jakości oddawanych do użytku lokali. Z uwagi na liczne przypadki ściągające na właścicieli nieruchomości nie tylko dodatkowe koszta, ale także realne zagrożenie zdrowia i życia, 16 września 2011 r. została uchwalona ustawa regulująca m.in. zasady ochrony wpłat dokonywanych przez kupującego. Odpowiedzialność za finalny stan przekazanej do użytkowania nieruchomości spoczywa zgodnie z jej ustaleniami na deweloperze oraz instytucji finansowej udzielającej kredytu na daną inwestycję. W założeniu klient końcowy ma otrzymać gotowy produkt o wysokiej jakości, który nie będzie powodował żadnych obciążeń dla jego budżetu. Ma to także pozytywnie wpływać na ogólną kondycję całego sektora finansowego, który - dbając o swoich klientów - zapewnia sobie prawidłowy poziom płynności finansowej.

Odpowiedzialność dewelopera przed bankiem
Specyfika realizacji inwestycji mieszkaniowych – na poziomie finansowym – opiera się na wpłatach przekazywanych w transzach deweloperowi, które po zakończeniu danej części robót uruchamia bank. Bardzo ważną kwestią, bez której nie może i nie powinno pod żadnym pozorem dochodzić do wypłat, jest kontrola zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego: - Instytucja finansowa, która udzieliła kredytu swojemu klientowi jest obecnie zobowiązana do kontroli dewelopera zawierającego umowę z kredytobiorcą. Weryfikacja tego, na co wydawane są uruchamiane w poszczególnych etapach środki, ma bezpośredni wpływ na jakość lokalu, który w ostatecznym rozrachunku zostanie przekazany na własność nabywcy. Banki muszą zatem korzystać z niezależnych opinii auditorów, którzy dokładnie weryfikują stan i jakość poszczególnych etapów prac. Koszty takich ekspertyz zgodnie z ustawą pokrywa deweloper, ale jak nietrudno się domyślić, pośrednio są one na pewno przerzucane na klienta, podwykonawców i inne podmioty związane z nim finansowo. Z naszych obliczeń wynika, że wzrost kosztów związany z auditem w zależności od stopnia skomplikowania inwestycji waha się w granicach od 1 do 3% ceny za m kw., a koszta ewentualnych poprawek powykonawczych to zdecydowanie kilkanaście do kilkudziesięciu procent. A zatem otrzymanie gwarancji wysokiej jakości nieruchomości jest o wiele mniej uciążliwe dla ostatecznego odbiorcy niż konieczność ponoszenia wydatków już po odbiorze lokalu, kiedy pojawia się duża liczba nie stwierdzonych wcześniej lub pominiętych usterek – mówi Marcin Wątor, kierownik projektu w dziale budowlanym firmy TÜV SÜD Polska.

Odpowiedzialność banku przed klientem
Sposób, w jaki ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego reguluje stosunki między bankiem i kredytobiorcą, ma dwa bardzo ważne cele. Po pierwsze ma ona zapewnić klientowi jak najwyższą jakość nabywanej nieruchomości, szczególnie w sytuacji, kiedy miesięczne zobowiązania dotyczące spłaty rat, są stosunkowo dużym obciążeniem dla domowego budżetu. Kredytobiorca nie może być narażony na dodatkowe finansowanie z własnej kieszeni ewentualnych poprawek czy remontów, gdyż może to zaważyć na opóźnieniach w spłatach zaciągniętego kredytu. Z drugiej strony chodzi o względy bezpieczeństwa oraz wdrażanie dobrych praktyk w realizacjach deweloperskich, szczególnie w sytuacjach, kiedy niektóre z inwestycji są dodatkowo dofinansowywane z budżetu państwa (np. program dopłat do kredytów na domy energooszczędne prowadzony przez NFOŚiGW). Banki jako instytucje zaufania publicznego w świetle wspomnianej ustawy stają się współodpowiedzialne za kondycję finansową nabywcy nieruchomości, na którą udzieliły kredytu.

Bieżąca kontrola środków finansowych
Korzystając z niezależnego auditu, bank na samym początku otrzymuje raport wstępny Niezależnego Inspektora Bankowego. Kontrola zaczyna się już na etapie wymogów formalno-prawnych planowanej inwestycji. Kompletna weryfikacja wstępna obejmuje także analizę techniczną i ekonomiczną. W trakcie realizacji dostarczane są raporty bieżące, które sprawdzają protokoły wykonania-odbioru robót budowlano-montażowych. Każdorazowa kontrola na placu budowy dostarcza kolejny raport, który jest nadpisywany nad poprzednim. Dzięki temu wszelkie usterki zauważone wcześniej są przenoszone do aktualnej wersji dokumentacji kontrolnej, co wyklucza niebezpieczeństwo ich pominięcia bez wprowadzenia należytych poprawek. Niezależny auditor ocenia skalę ewentualnych odstępstw i zmian w trakcie realizacji inwestycji i opiniuje ich skutki pod względem technicznym oraz finansowym. Skrupulatna kontrola umożliwia wydanie ekspertyzy, na podstawie której bank może podjąć decyzję o uruchomieniu na rzecz dewelopera kolejnej transzy z przyznanego klientowi kredytu. Jeżeli usterki zgłoszone przez auditora w raporcie nie są usuwane na czas, bank posiada wystarczający argument, aby wstrzymać środki finansowe.


Z uwagi na zakres realizowanych zadań i odpowiedzialności za bezpieczeństwo zdrowia i życia ludzi, sektor budowlany, a tym samym deweloperzy oraz wykonawcy dostarczający na rynek mieszkaniowy gotowe nieruchomości zostali zobligowani ustawą do przeprowadzania skrupulatnych kontroli. Powinny one być wykonywane przez specjalistów posiadających nie tylko teoretyczną wiedzę ekspercką, ale również bogate doświadczenie zdobyte w trakcie wieloletniej pracy przy dużej liczbie inwestycji.