Skip to main content

© BizNews. Wszelkie prawa zastrzeżone


Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości

usługi prawne
 |  Artykuł partnera  |  Biznes i finanse

W miarę rosnącego zapotrzebowania na inwestycje publiczne, prywatne grunty stają się coraz częściej przedmiotem wywłaszczeń. Czy właściciele pozbawieni swoich nieruchomości mogą oczekiwać na słuszne odszkodowanie? W dzisiejszym tekście omówiono kwestie dotyczące tego, kto dokonuje wyceny wywłaszczanej własności oraz czy istnieje możliwość odwołania się od decyzji dotyczącej wysokości odszkodowania.

Ustalenie wysokości odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości 

Zgodnie z polską Konstytucją, można pozbawić kogoś własności nieruchomości jedynie w zamian za tzw. słuszne odszkodowanie, i to tylko w przypadku realizacji inwestycji celu publicznego. Kwotę odszkodowania ustala odpowiedni organ administracyjny, bazując na ekspertyzie wykonanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Ten ostatni szacuje wartość nieruchomości, korzystając z różnorodnych podejść. Dobierane są one w zależności od sytuacji. Zgodnie z przyjętą ustawowo metodologią, wyróżnia się:

  • Podejście porównawcze: stosowane, gdy dostępne są dane dotyczące nieruchomości podobnych i ich cen sprzedaży. Jest to preferowana metoda dla nieruchomości niekomercyjnych.
  • Podejście kosztowe: określa się tutaj wartość nieruchomości, które ze względu na swoją specyfikę nie są przedmiotem obrotu na rynku.
  • Podejście dochodowe: używane głównie przy wycenie nieruchomości komercyjnych, które mogą przynosić w przyszłości zyski.
  • Podejście mieszane: łączy elementy różnych metod. 

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości – zasada korzyści 

Rzeczoznawcy majątkowi uwzględniają w swoich analizach obecne wykorzystanie nieruchomości, o ile nie zwiększa to jej wartości w kontekście planowanego wywłaszczenia. Jeśli jednak przyszłe wykorzystanie zwiększa wartość nieruchomości, wtedy eksperci uwzględniają wyższą wartość w swoim operacie szacunkowym (pisemnej opinii o wartości nieruchomości). Jest to nazywane zasadą korzyści.

Dość złożony jest proces wyceny gruntów przeznaczonych na cele drogowe, które są obecnie najczęstszym obiektem wywłaszczeń. Jeżeli nie są znane ceny transakcyjne nieruchomości drogowych, to w przypadku gruntów, które w dniu wydaniu decyzji były przeznaczona pod inwestycje drogowe, podczas wyceny przyjmuje się przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. W przypadku, gdy wywłaszczenie pod drogę, czyli cel powoduje zwiększenie wartości nieruchomości, to należy wziąć pod uwagę wartość działek, spod których wydzielono te drogi. Ostateczną wartość rzeczoznawca może powiększyć na podstawie badania rynku o maks. 50%. Taki sposób szacowania nieruchomości nazywany jest małą zasadą korzyści. 

Odwołanie od decyzji ustalającej wysokość odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości 

Jeśli w postępowaniu dotyczącym ustalenia wysokości odszkodowania doszło do naruszenia przepisów, istnieje możliwość odwołania się od decyzji w ciągu 14 dni od jej doręczenia. Odwołanie może zostać uznane przez organ wyższej instancji za zasadne, jeżeli np. na skutek błędów szacunkowych lub metodologicznych wartość nieruchomości została zaniżona. Błędy te mogą wystąpić z różnych przyczyn. Zdarzają się często w sytuacji dokonywania wycen w krótkim czasie na potrzeby wielu wywłaszczeń. Dodatkowym czynnikiem jest to, że organy administracyjne podczas przetargów na wykonanie usług rzeczoznawczych wybierają najtańsze oferty, co może skutkować mniej precyzyjnymi wycenami.

W przypadku podejrzenia, że wysokość odszkodowania mogła zostać zaniżona, warto skonsultować się z doświadczonym prawnikiem. W wielu wypadkach można bowiem wywalczyć większą kwotę odszkodowania. Jeżeli odwołanie nie przyniesie efektu, prawnik pomoże w złożeniu skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego czy też, w ostateczności, skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego.