Audyt prawny nieruchomości inwestycyjnej – dlaczego warto go wykonać?

Nim zdecydujemy się na nabycie nieruchomości lub udziałów w spółce, która jest właścicielem nieruchomości, warto szczegółowo zbadać aktualny stan faktyczny i prawny wspomnianych nieruchomości (działek, lokali czy budynków) lub spółek. Kontrola stanu faktycznego jest dość prosta, natomiast większych kłopotów może przysporzyć nam analiza prawna. Nie powinniśmy z niej jednak rezygnować, gdyż jest ona pomocna w ustaleniu i wyeliminowaniu ewentualnych zagrożeń – zarówno tych obecnych, jak i przyszłych. Co się powinno znaleźć w takiej analizie?

Zacznijmy od tego, że część inwestorów ogranicza audyt prawny jedynie do przejrzenia ksiąg wieczystych. Powołują się oni wówczas na rękojmię wiary publicznej. To dobry krok, jednak czasem okazuje się niewystarczający, dlatego powinien on stanowić zaledwie wstęp do szczegółowej analizy, która pomoże nam wyeliminować wszelkie ryzyka.

Co to jest audyt prawny nieruchomości?

Audyt prawny nieruchomości, zwany także badaniem due diligence, to forma analizy, która pozwala zbadać aktualny stan prawny nieruchomości. Audyt ma na celu wyeliminowanie możliwych ryzyk związanych z zakupem. To właśnie dlatego podczas przygotowywania raportu audytor musi przeanalizować także możliwe zagrożenia, które mogą wyniknąć w przyszłości.

Choć zakup danej nieruchomości lub udziałów spółki może wydawać się atrakcyjny, wady prawne mogą sprawić, że inwestycja w dłuższej perspektywie przyniesie więcej strat i kłopotów niż potencjalnych zysków. Co prawda rękojmia wiary publicznej w znaczny sposób zabezpiecza nasza interesy, jednak, podobnie jak w innych przypadkach, także tutaj lepiej zapobiegać problemom, niż je zwalczać. Na co musi zwrócić uwagę audytor, przygotowując analizę due diligence?

Zagospodarowanie przestrzenne i forma użytkowania

Po przeanalizowaniu zawartości ksiąg wieczystych warto zwrócić uwagę na możliwość zagospodarowania nieruchomości – zwłaszcza jeśli inwestycja dotyczy niezabudowanej działki. Sprawdźmy, czy zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie są czasem sprzeczne z naszymi planami inwestycyjnymi. Jeśli taki plan nie został jeszcze przygotowany przez odpowiedni organ – wówczas możemy wystąpić o warunki zabudowy. Jeśli działka znajduje się na terenach poprzemysłowych lub jest częściowo zabudowana – koniecznie sprawdźmy także, czy teren nie jest objęty obszarem rewitalizacji, a budynki nie znajdują się w rejestrze zabytków lub na liście nieruchomości objętych ochroną konserwatorską. W przypadku terenów, na których planuje się rewitalizację, to gmina ma pierwszeństwo pierwokupu. Jeśli na działce znajduje się zabytek lub obiekt otoczony opieką konserwatorską – wówczas jego remont może stać się znacznie kosztowniejszy i niekoniecznie opłacalny dla naszego biznesu.

Nim zdecydujemy się na zakup nieruchomości, koniecznie zbadajmy, czy nie jest ona objęta przedmiotem umowy najmu lub dzierżawy. Ważne jest także, czy dana działka nie jest obciążona różnego rodzaju służebnościami oraz czy nie została oddana w użytkowanie wieczyste jedynie na określony cel. Wszystkie te aspekty mają ogromne znaczenie dla powodzenia naszej inwestycji. Nie bez znaczenia pozostaje wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Rodzaj gruntu i prowadzone postępowania

Nim zdecydujemy się na zakup nieruchomości pod inwestycję, warto uzyskać zapewnienie, iż w stosunku do działki nie są prowadzone żadne postępowania sądowe lub administracyjne. Chodzi tu o wszelkie sprawy spadkowe lub dotyczące roszczeń byłych właścicieli. Koniecznie przeanalizujmy także, czy wszystkie zgody korporacyjne, w przypadku zakupu nieruchomości od spółek prawa handlowego, zostały prawidłowo wyrażone. Ostatnim etapem audytu jest sprawdzenie, czy na terenie nie znajdują się samowole budowlane oraz czy działka nie jest uznawana za teren rolny lub leśny. Zmiana statusu działki bywa kłopotliwa i często jest po prostu nieopłacalna.

Niektóre z kroków audytu prawnego mogą wydawać się zbędne. Nie warto jednak ulegać temu przeświadczeniu, gdyż nawet najdrobniejszy szczegół może w późniejszym etapie inwestycji działać na naszą niekorzyść. Szczegółowa analiza prawna pozwoli nam uniknąć przykrych niespodzianek, zarówno bezpośrednio po zakupie, jak i w późniejszym okresie.

Wsparcia merytorycznego udzielił Nwlegal.pl