Umowa deweloperska należy do grona tzw. umów nazwanych, co w praktyce oznacza, że podlega ona ściśle określonym normom prawnym, zawartym w ustawie deweloperskiej. Umowa ta dotyczy najczęściej obowiązku wykonania i oddania do użytku określonego budynku, a co za tym idzie, również lokalu mieszkalnego. W przeciwieństwie do przepisów dotyczących większości umów, postanowień w tym przypadku nie reguluje Kodeks cywilny, a ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. Kupując lokal mieszkalny z rynku pierwotnego z pewnością spotkasz się z tego rodzaju umową. Umowa ta stanowi regulację i zabezpieczenie interesów stron, które ją zawierają, czyli dewelopera i kupującego.
Na co uważać zawierając umowę deweloperską?
Większość postanowień umowy deweloperskiej zasługuje na gruntowną analizę. Przed samym podpisaniem umowy jej postanowienia i zastosowane rozwiązania powinny być dokładnie zweryfikowane przez profesjonalistę, co dotyczy w szczególności następujących zagadnień:
-
data rozpoczęcia prac będących przedmiotem umowy i całkowity termin ich trwania,
-
jakie są warunki odbioru mieszkania i jaki jest termin odbioru,
-
szczegółowe informacje na temat danej nieruchomości (np. stan prawny, dokładna powierzchnia oraz lokalizacja, służebności lub obciążenia hipoteczne),
-
czy występuje harmonogram płatności (jeśli tak - jaki jest),
-
w jaki sposób deweloper finansuje całą inwestycję,
-
czy zapisy umowy określają jakiekolwiek kary umowne (jeśli tak, to w jakich okolicznościach i w jakiej wysokości będą egzekwowane),
-
konsekwencje wycofania się z umowy,
-
czy deweloper stosuje jakiekolwiek środki ochrony wpłat nabywców (jeżeli tak, to jakie są to środki: np. gwarancja ubezpieczeniowa lub bankowa, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy itp.),
-
określenie dokładnej liczby pomieszczeń, ich metrażu oraz standardu wykończenia.
Jeżeli deweloper dopiero rozpoczyna prace budowlane i termin ich zakończenia jest dość odległy, umowa powinna zawierać szczegóły dotyczące wysokości kolejnych rat wraz z terminami ich wpłat.
Co bardzo ważne - wysokość poszczególnych rat nie powinna wzrastać np. w przypadku wzrostu cen materiałów budowlanych. W praktyce stosowane są rozwiązania, które pozwalają na podniesienie ceny w przypadku zmiany stawek VAT lub w przypadku, gdy okaże się, że rzeczywista powierzchnia mieszkania jest większa od pierwotnie projektowanej.
Czy warto sprawdzać zapisy umowy deweloperskiej przed podpisaniem?
Zakup mieszkania to dla większości osób jedna z najważniejszych decyzji finansowych całego życia. Na ogół wymaga wykorzystania dużych środków pieniężnych, które niejednokrotnie pochodzą z zaciągniętego kredytu. Nie ulega więc wątpliwości, że transakcja taka wymaga weryfikacji pod względem prawnym.
Media nieustannie donoszą o nieuczciwych deweloperach, którzy wykorzystując swoją przewagę kontraktową, dodają do umów deweloperskich postanowienia, które nie są korzystne dla kupujących. Doświadczony prawnik od nieruchomości, sprawdzając każdy zapis umowy deweloperskiej wychwyci i poprawi każdą nieprawidłowość i niezgodne z prawem postanowienie umowne.
