Obowiązek zawarcia umowy deweloperskiej wynika z zapisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r., potocznie nazywanej ustawą deweloperską. Na mocy umowy deweloperskiej deweloper zobowiązuje się do wybudowania i ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości (po zakończeniu budowy). Z kolei nabywca zobowiązuje się do uiszczenia odpowiedniej zapłaty z tego tytułu. Finalne przeniesienie własności nieruchomości następuje po zakończeniu budowy w drodze umowy przenoszącej własność nieruchomości (wtedy kupujący formalnie staje się właścicielem mieszkania lub domu). Zarówno umowa deweloperska jak i umowa przenosząca własność nowo wybudowanej nieruchomości następuje w formie aktu notarialnego.
Co musi zawierać umowa deweloperska?
Umowa deweloperska ma w zamyśle chronić interesy obu stron biorących udział w transakcji. Jednak głównym celem skonstruowania wyżej wymienionej ustawy, na mocy której podpisuje się tego rodzaju kontrakt, było zapewnienie odpowiedniej ochrony praw nabywców. Dlatego przed zawarciem umowy deweloperskiej kupujący powinien zwrócić szczególną uwagę na jej wszystkie postanowienia. Dokument musi zawierać m.in. jasno określone strony transakcji, a także datę oraz miejsce sporządzenia. Ponadto, umowa deweloperska powinna posiadać informacje o cenie nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu i szczegółowe dane o nieruchomości, na której mają przeprowadzone być czynności deweloperskie (np. położenie działki, jej wymiary, usytuowanie mieszkania lub domu, stan prawny nieruchomości, określenie układu pomieszczeń, zakresu i standardu prac wykończeniowych, do przeprowadzenia których zobowiązuje się deweloper). Istotne jest też określenie terminu przeniesienia na nabywcę praw własności mieszkania lub domu. Do najważniejszych zapisów należy zaliczyć oczywiście wysokość świadczeń pieniężnych, jakie musi uiścić nabywca na rzecz dewelopera (wraz z terminem spełnienia tego obowiązku). Warto zwrócić również uwagę na wysokość odsetek i kar przewidzianych dla obu stron transakcji.
Innymi ważnymi elementami umowy deweloperskiej są termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze mieszkania lub domu, a także zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu (dotyczy mieszkań) i przeniesienia prawa własności oraz praw niezbędnych do korzystania z niego przez na nabywcę.
Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę?
Przed podpisaniem umowy deweloperskiej należy dokładnie przeczytać jej treść. Nabywca powinien zwrócić szczególną uwagę na harmonogram płatności proponowany przez dewelopera, a także na to, gdzie trafiają przelewane pieniądze. Ważne jest bowiem, by ostatecznie księgowały się one na rachunku powierniczym (informacja o tym musi znaleźć się w dokumencie). Należy również zweryfikować, w jakich okolicznościach cena mieszkania może ulec zmianie. W interesie nabywcy jest też sprawdzenie standardu wykończenia kupowanego mieszkania. Warto zwrócić uwagę na dodatkowe koszty w postaci np. zawarcia umowy przyrzeczonej czy opłaty za przyłączenie do sieci.
Nierzadko w umowach deweloperskich znajdują się tzw. postanowienia niedozwolone, czyli takie które w sposób oczywisty naruszają prawa nabywców – konsumentów. Opracowanie najczęściej pojawiających się klauzul niedozwolonych można znaleźć np. tutaj https://krakowscyadwokaci.pl/umowa-deweloperska-najczestsze-bledy/
Umowy deweloperskiej nie należy mylić z umową o roboty budowlane czy umową przedwstępną. Należy zatem sprawdzić tytuł podpisywanego dokumentu i upewnić się, czy faktycznie jest on typem umowy, który zamierza się podpisać.
Odstąpienie od umowy deweloperskiej
Obie strony mają prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Nabywca może zdecydować się na taki krok, gdy dokument jest niepełny i nie zawiera wszystkich niezbędnych elementów. Ponadto, odstąpienie od umowy jest możliwe w przypadku niedostarczenia prospektu informacyjnego lub załączników, bądź dostarczenia prospektu z informacjami, które nie są zgodne ze stanem faktycznym oraz prawnym. Oprócz tego, nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej, jeśli nie zostały na niego przeniesione prawa własności w terminie określonym w dokumencie.
Deweloper może odstąpić od podpisanej umowy w przypadku, gdy nabywca nie spełnił świadczenia pieniężnego w wysokości i terminie określonym w kontakcie, a także w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru nieruchomości lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności.
Wszelkie szczegóły dotyczące okoliczności odstąpienia stron od umowy, powinny być w niej jasno opisane.
Dodatkowo, jeśli nabywca planuje zaciągać kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości w umowie deweloperskiej powinny znaleźć się postanowienia, które zabezpieczą m.in. opóźnienia w otrzymaniu kredytu lub uzyskanie odmownej decyzji kredytowej.
Gdzie sprawdzić umowę deweloperską?
Jeśli nabywca nie ma pewności co do tego, czy zaproponowana przez dewelopera umowa jest prawidłowa, powinien skonsultować ją z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości (np. https://krakowscyadwokaci.pl/nieruchomosci-i-reprywatyzacja/). Pozwoli to zweryfikować dokument pod kątem ewentualnych zapisów, które mogłyby okazać się niekorzystne dla kupującego, a także sprawdzić ogólną sytuację prawną dewelopera i nieruchomości.
